Vyplatí se investice do nemovitostí?

Vhodně zvolená nemovitost vám může přinést zajímavý výnos. Úrokové sazby se snížily a spadly na opravdové minimum u hypoték i vkladových produktů. Tato fakta zvyšují poptávku coby vhodných investic s pravidelným výnosem. I když je v dnešní době poměrně mnoho komodit, kde se dá investovat, ne všechny způsoby jsou v konečném důsledku výdělečné. Nemovitosti tak zůstávají stále jedním z nejbezpečnějších přístavů pro vaši investici.
S ohledem na volatilitu, inflaci i vývoj trhu se do obchodování s nemovitostmi můžete s přehledem pustit, podmínkou je pouze bezpečná a výhodná koupě správné nemovitosti. Šikovná investiční strategie a hlavně dobrá volba nemovitosti a nájemníka vám může přinést i více jak 5 % ročně.

Jaká je nejvhodnější investice do nemovitosti?

Na tom, že investice do nemovitosti může přinést velmi zajímavý výnos se shodnou realitní makléři, developeři i finanční poradci, vysocí manažeři a zkušení investoři. Velmi výhodně se nyní jeví koupě investičního bytu kategorie 2+kk a 2+1. Pokud byste například odkoupili takovýto byt zhruba za 2,4 miliony (část z vlastních peněz a část financována cizími zdroji) a pronajímali ho za 10 000 Kč měsíčně, mohli byste se s výnosem dostat přes 5 % ročně.

Jaké chyby dělají neúspěšní investoři?

Největší chybu, kterou můžete udělat, je pořízení špatné nemovitosti. Nevhodná lokalita nebo velikost bytu jsou nejčastější rizika.

Někteří investoři a zejména ti začínající se nechají nalákat na nízké ceny bytů v Severních Čechách nebo jim podobných lokalitách, kde se dají byty koupit skutečně za „pakatel“, ale o to obtížněji se pronajímají. Stejně jako u každé jiné investice i zde je potřeba se dobře připravit a mít kvalitní know-how (z anglického vědět-jak).

Pro pořízení nemovitosti jsou ideální velká města, jako je Praha či Brno. Vhodná jsou také města univerzitní. V těchto lokalitách je mnoho studentů, mladých párů nebo rodin, které chtějí bydlet, ale současně zatím nemají dostatečné prostředky k pořízení nemovitosti vlastní.

Jak jsme již zmínili, jako nejlepší volba se jeví 2+kk nebo 2+1. Kupní cena zde může být nízká, ale zároveň je mnoho zájemců, kteří budou ochotni platit zajímavý nájem. Po těchto bytech je poptávka, protože pro mladé lidi a rodiny jsou ideální svou velikostí i náklady na provoz. Nájemníky vybírejte opravdu pečlivě. Při správném výběru můžete dosáhnout na nájemné až ve výši 10 000 Kč. Je však třeba myslet také na poplatky spojené s užíváním bytu, které by neměly přesáhnout 4000 Kč. Více by většina lidí nebyla ochotná zaplatit.

Kolik vám investice do nemovitosti může vydělat?

V zásadě je výnos z investice rozdílem mezi vloženými finančními prostředky a získaným příjmem, který můžete získat buď prodejem nemovitosti, nebo dlouhodobě díky pronájmu.
Jako investora vás budou zajímat především dvě věci, a to: jak si byt výhodně koupit a jak ho výhodně pronajmout. Při současných nízkých úrokových sazbách se můžete s dobrou strategií dostat až na výnos okolo 5 %, což je mnohem zajímavější než zhodnocení peněz na spořicích účtech nebo termínovaných vkladech.

Na výnos má velký vliv i hypotéka

Při výpočtu výnosu hraje svou roli více proměnných než jen kupní cena a nájem. Patří sem také peníze na rekonstrukci, za správu, případný hypoteční, pojištění, daně a další možné výdaje. Při volbě hypotečního úvěru můžete využít i pákový efekt hypotéky.

Páku můžeme využít v případě, kdy k vlastním zdrojům přidáme ještě cizí zdroje, které jsme získali formou úvěru. To nám umožní výhodněji a lépe zhodnocovat původní částku. Tento princip se nevztahuje pouze na investice do nemovitosti. Páka má smysl pouze v případě, když potenciál výnosu z investovaných peněz je vyšší než úrok z úvěru. Jestliže si nejste výnosem jistí, přináší páka větší riziko.

Úrokové sazby vám hrají do karet

Úrokové sazby spadly na minimum, dokonce pod 2 %. V případě, že vaše LTV (Loan-to-value) bude odpovídat 50 % vašich zdrojů, je reálné dostat se až na sazbu 1,49 % při fixaci na 3 roky. Samozřejmě s tím, jak stoupá poměr cizích prostředků oproti vašim vlastním, stoupá i úroková sazba, při 100 % LTV se drží přibližně na 2,34 %. Stále se ovšem jedná o velmi výhodný úrok.

Při takovéto úrokové sazbě, hypotéce na 25 let, výši nájmu 10 000 Kč měsíčně a pořizovací ceně bytu včetně prostředků na rekonstrukci 2,4 mil. Kč, může být hrubý výnos z vašich investovaných zdrojů po prvním roce přibližně 5,3 % a čistý výnos asi 4,7 %.

Pákový efekt je vhodný zejména pro investory, kteří nechvátají příliš na návratnost svých investic. Ta je v tomto případě poměrně dlouhodobá. S naším výnosem 4,7 % ročně, bude návratnost někde kolem 20 let. Při rozhodování a přípravě plánu vaší investice, tak toto bude jedno z vašich prvních rozhodnutí. Zda využít pákového efektu nebo ne.

Vyplatí se uvažovat bez emocí

Především pro začínající investory je vhodné nezapojovat emoce při úvahách a následnému výběru investiční nemovitosti. Uvažujte pragmaticky a nemyslete při výběru na budoucnost vašich potomků, a jak by se jim v takovém bytě asi líbilo, ale pouze na výhodnost vybrané investice.